Kira sözleşmelerinde kural olarak sözleşme serbestisi ilkesi geçerlidir. Bunun sonucu olarak da kira bedeli ve kira sözleşmesinin diğer koşulları tarafların özgür iradeleri ile belirlenir. Ancak zamanla değişen etkenler karşısında sözleşmedeki edimler dengesinin bozulmasına yol açabilir. Böyle bir durum gerçekleştiğinde taraflarca belirlenmiş olan koşulların uyarlanması zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.
Edimler arasındaki dengeyi bozabilecek etkenlerden biri de enflasyondur. Enflasyonun bir sonucu olarak paranın alım gücü düşmektedir. Bu durumda kiraya verenin, mülkiyeti kendine ait konutu kullandırma edimi ile kiracının ödediği belli bir miktar para edimi arasında dengesizlik oluşabilir. Bu durumda da kira bedelinin uyarlanması davasının açılması gündeme gelecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun “aşırı ifa güçlüğü” başlığını taşıyan 138. Maddesi uyarlama davasının yasal dayanağıdır.
Bu madde uyarınca uyarlama davası açılabilmesi için aşağıdaki koşulların gerçekleşmiş olması gerekir:
Bu dört koşulun aynı anda gerçekleştiği somut durumlarda uyarlama davası açılması gündeme gelebilecektir.
Açılan uyarlama davasında, paranın alım gücünde meydana gelen değişiklik, taşınmazın özellikleri, çevredeki emsal nitelikteki taşınmazların kira bedelleri, döviz kurundaki dalgalanmalar, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikler, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar ve buna benzer parametreler irdelenecektir.
Uyarlama davası açılabilmesi için değişikliğin kira sözleşmesinin taraflarca akdedilmesinden sonra meydana gelmiş olması gerekir. Kira sözleşmesi kurulduğu esnada halihazırda mevcut olan bir durum nedeniyle uyarlama davası açılamaz.
Kira bedelinin artan enflasyon sebebiyle uyarlanmasının talep edilebilmesi için, sözleşme kurulduktan sonra enflasyonun artmış olması gerekir.
Meydana gelen aşırı enflasyon artışının, sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülmemiş olması ve öngörülmesinin de taraflardan beklenmemesi gerekmektedir. Dolayısıyla tarafların ilgili değişikliği öngörememiş olması tek başına yeterli değildir. Taraflar, ilgili değişikliği öngörememiş olsa dahi, aynı zamanda bu değişikliğin öngörülebilir nitelikte de olmaması gerekir.
Yargıtay’ın, kira sözleşmesinin tarafı olan tacirin basiretli bir iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğü nedeniyle tacirlere ilişkin öngörülemezlik koşulu bakımından ayrı değerlendirmeleri bulunmaktadır. Türk Ticaret Kanunu’nun 18/2 maddesi gereğince, her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Dolayısıyla Yargıtay bazı kararlarında, ekonomik istikrarsızlık durumunun, tacir için öngörülemeyen bir husus olamayacağına işaret etmektedir. Konuya ilişkin bir kararda, “Türkiye’de yıllardan beri ekonomik paketler açılmakta, ancak istikrarlı bir ekonomiye kavuşamamaktadır. Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının her an değişebileceği bir gerçektir. …Dolayısıyla, somut olayda, tacir olan davacı yönünden, uyarlamanın temel koşullarından biri olan “Sonradan ortaya çıkan olguların tahmin edilemez nitelikte olması veya olgular tahmin edilebilmekle birlikte, bunların sonuçlarının somut olaya etkilerinin bu derecede ağır olabileceğinin öngörülememiş olması” unsuru gerçekleşmemiştir.” (HGK. 15.10.2003 T. E:2003/13-599, K:2003/599) denilmektedir.
Bu nedenle enflasyon nedeniyle uyarlama isteyen tarafın tacir olduğu durumlarda -özellikle işyeri kiralarında görülmesi muhtemeldir- enflasyonun öngörülemez bir olağanüstü hal olduğu Yargıtayca kabul görmemektedir.
Uyarlama istenmesine neden olan duruma, uyarlama isteyen borçlu kendi davranışıyla sebebiyet vermemiş olmalıdır. Enflasyonun artmasına borçlunun sebebiyet veremeyeceği aşikardır.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kurulması esnasında mevcut olan denge, sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen değişiklikler nedeniyle taraflardan biri aleyhine büyük ölçüde bozulabilir. Böyle bir durumda sözleşme adaleti ortadan kalkar ve tarafların sözleşmeyle bağlı kalması hakkaniyete aykırı bir hale gelir.
Tarafların sözleşmeyle bağlı tutulamaması sonucunu doğuran bir değişikliğin meydana gelmesi halinde, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük ilkesi çerçevesinde sözleşmenin düzenlenmesi gerekir. Enflasyonun aşırı artışı, kira sözleşmesinin edimleri arasındaki dengeyi bozan hallerden biridir.
Yargıtay içtihatında enflasyon artışı, sözleşme edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallerden sayılmıştır. Ancak uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının tespitinde, her somut olayın kendi özelliğine göre değerlendirilecektir. “Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.” (3. Hukuk Dairesi 2017/7432 E., 2019/397 K.)
Borçlu ya borcunu henüz ifa etmemiş olmalıdır ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan halklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Kira sözleşmesinin taraflar arasında sürekli edim doğuran bir sözleşme olduğu düşünüldüğünde, borçlunun borcunu hiç ifa etmemiş olması pek muhtemel değildir. Ancak borçlu borcunu ifa ederken haklarını saklı tutmalıdır. Aksi takdirde borçlunun bu durumu kabullendiği sonucu ortaya çıkabilecektir.
Sözleşmenin süresi ile ilgili olarak yasal bir düzenleme olmamakla birlikte Yargıtay içtihatlarına göre kira sözleşmesinin uzun süreli olması gerekmektedir.
Gerekli şartların sağlanması halinde taraflar, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bunun mümkün olmadığı hallerde sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.