Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Günümüzde toplum nezdinde de sık sık gündeme geldiği üzere, malikin kiracısını taşınmazdan tahliye etmesi oldukça zor şartlara tabi tutulmuştur. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler getirmekte olup genel itibariyle sözleşmenin daha zayıf tarafı olan kiracıyı koruyucu hükümler içermektedir. Ancak bir hukuk devletinde, kanunun tamamı ile zayıf tarafı koruyucu hükümler içermesi ve güçlü tarafın adeta sözleşmeye “katlanmak” durumunda kalması düşünülemezdir. Bu nedenle kanunumuz belirli geçerlilik şartlarının varlığı halinde taraflar arasında tahliye taahhütnamesi düzenlenmesini kabul etmiştir.

Tahliye taahhütnamesi; belirli geçerlilik şartlarına uyulmak suretiyle düzenlenen ve kiracı tarafın bu taahhütnameyi imzaladığı takdirde taşınmazı belirli bir tarihte tahliye etmeyi taahhüt ettiği yazılı beyanıdır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca konutunu veya çatılı işyerini kiraya veren malikin, kanunda yazılı geçerli sebepler olmadığı takdirde kira sözleşmesi ile 1 yıl ve 10 yenileme dönemi olmak üzere 11 yıl bağlı olduğu düşünüldüğünde, kiracısını daha kısa bir süre sonra herhangi bir haklı sebep olmadan tahliye etmek isteyen kiraya veren açısından oldukça avantajlı bir hukuki müessesedir. Ancak tabi ki tahliye taahhütnamesi de zayıf taraf olan kiracının korunması amacıyla birtakım geçerlilik şartlarına bağlanmıştır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesinin yasal dayanağı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 1. Fıkrasıdır. Anılan madde, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Hükmünü içermektedir.

Her ne kadar anılan madde hükmünde tahliye taahhütnamesinin tek geçerlilik şartının yazılı olması gibi görünüyor olsa da Yargıtay içtihatları, Türk Hukuku’nun genel ilkeleri ve doktrin uyarınca birtakım başka geçerlilik şartları da günümüz uygulamasında tartışmasız kabul edilmektedir.

Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilebilmesi için;

1-Yazılı olmalıdır.

2-Kiralayanın serbest iradesine dayanmalıdır. Herhangi bir irade sakatlığı bulunmamalıdır.

3-Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır.

Yazımızın devamında tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları tek tek ve ayrıntılı olarak incelenecektir.

Yazılılık Şartı:

Tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak düzenlenmiş olması, doğrudan doğruya Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi ile hüküm altına alınmıştır. Bu şartın getirilmesinin en temel nedeni, ispat kolaylığıdır. Tahliye taahhüdünün kiralayan tarafından sözlü olarak beyan edildiği durumlarda bu husus ancak tanık delili ile ispatlanabilecektir. Ancak tanık delili takdiri delil niteliğinde olup, gerçeğin kesin olarak ortaya çıkarılması bakımından yeterli olmayabilir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin mutlaka yazılı şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.
Ayrıca madde metninde yazılılık şartı bakımından herhangi bir özel şekil şartı belirtilmemiş olduğundan, tahliye taahhütnamesinin adi yazılı şekilde yapılmasının yeterli olacağı kabul edilmelidir. Ancak tabi ki de geçerlilik şartı olmasa da, tahliye taahhütnamesinin noter onaylı olarak düzenlenmesinde fayda vardır.

Kiralayanın Serbest İradesine Dayanması Şartı:

Tahliye taahhütnamesinin kiralayanın (tahliye taahhüdünde bulunanın) serbest iradesine dayanıyor olması gerekliliği, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri ile bağlantılıdır. Tarafların serbest iradelerine dayanmayan bir sözleşme veya tarafın serbest iradesine dayanmayan ve onu borç altına sokan bir taahhütname, irade sakatlığı nedeniyle geçersiz hale gelecektir.

Hiç kimse aldatıcı hareketlerle yanıltılarak veya tehdit edilerek borç altına girmeye zorlanamaz. Hukuk devletinde de yasaların bu davranışa sonuç bağlamayacağı son derece açıktır.

Kira Sözleşmesinin Düzenlendiği Tarihten Daha Sonraki Bir Tarihte Düzenlenmiş Olması Şartı:

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi ile aynı anda düzenlenemez. Kiralayan, kira sözleşmesinin imzalanmasından en az bir gün sonra tahliye taahhüdünde bulunmalıdır. Bu husus Yargıtay içtihatlarıyla sabittir.

Bu geçerlilik şartının kabul edilmesinin amacı, kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiralayanın korunmasıdır. Şöyle ki; kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesinin aynı anda düzenlenmesi, kira sözleşmesinin yapılmasının tahliye taahhütnamesi düzenlenmesi şartına bağlandığı anlamına çıkabilmektedir. Bu durumda da zayıf taraf olan kiralayan, sırf kira sözleşmesini düzenleyebilmek ve kiracı olarak konutta oturabilmek adına tahliye taahhüdü vermek zorunda kalmaktadır. Uygulamada ortaya çıkabilecek bu çeşit mağduriyetlerin önüne geçmek adına, kira sözleşmesinin tarafların serbest iradeleriyle imzalanmasından ve her iki tarafın da borç altına girmesinden sonra kiralayan tarafından tahliye taahhüdünde bulunulmalıdır.

Ayrıca tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonraki bir tarihte verilmesi dahi yeterli olmayıp, kiralananın kiralayana teslimi gerekmektedir. Başka bir deyişle, kiralayan taşınmazı kullanmaya başlamış olmalıdır. Bu husus da doktrin ve Yargıtay tarafından kabul edilmektedir. Bunun nedeni ise yine zayıf taraf olan kiracının korunmasıdır. Taşınmazın kiralayana tesliminin, kiralayanın tahliye taahhüdünde bulunmasına bağlanması engellenmek istenmektedir.

Sonuç olarak; görüldüğü üzere tahliye taahhütnamesi, kiraya veren açısından kira sözleşmesinin uzun süreler bağlayıcılığını bertaraf etmek adına avantajlı bir müessese olsa da birtakım şartlara bağlanmıştır. Bu şartların düzenlenmesi de hukuk devleti olmanın ve dolayısıyla sözleşmenin zayıf tarafını korumanın gerekliliğidir. Elinde yukarıdaki şartlara uygun olarak düzenlenmiş yazılı bir tahliye taahhüdü bulunan kiraya verenin, tahliye taahhüdünde beyan edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava veya icra kanalı ile kiralayanı tahliye etmesi mümkün olacaktır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ÖRNEĞİ

Halen kiracısı olarak kullanmakta olduğum, aşağıda yazılı adresteki taşınmazı, hiçbir ihbar ve ihtara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak, aşağıda belirtilen tarihte tahliye edeceğimi, aşağıda adı geçen kiraya veren mal sahibine teslim aldığım gibi boş ve hasarsız olarak teslim edeceğimi, tahliye etmediğim takdirde hiçbir ihtar ve hükme gerek kalmaksızın icrai takibata geçilerek cebri icra yoluyla beni tahliye ettirmesini, icrai takibata geçerek yapacağı bilimum masrafları, uğrayacağı bilimum zarar ve ziyanları, bu uğurda sarf olunacak bütün mahkeme, icra, avukat ve diğer masrafların tamamen bana ait olduğunu kendi rızamla kabul, beyan ve taahhüt ederim.

Kiraya veren mal sahibi:
Tahliye edilecek adres:
Kiranın başlangıcı:
Tahliye tarihi:
Taahhütnamenin alındığı tarih:

Taahhüt eden ve imzası: